قال محمد علوي الخبير العقاري أن أكبر مشكلة تواجه السوق العقاري هو تحديد مفهموم التطوير العقاري وتطبيقه بشكل سليم، فالمطور العقاري يريد أن يستثمر ويحقق ربيحه ولكن مع الوقت والأزمات المحتلفة تحول المطور العقاري إلى ممول عقاري
واعتبر محمد علوي خلال لقائه بالصنايعية أونلاين مع الإعلامي محمد ناقد أن نموذج التسعينات في عمليات البيع بالسوق العقاري هو النموذج الأمثل في عملية البيع والذي كان معتمد على أن العميل يقوم بدفع 50% من ثمن الوحدة والباقي على سنتين ويتسلم الوحدة بعد سنة والبروكر ينهي له جميع الإجراءات والأوراق في البنك وذلك يحدث وفق قواعد واضحة ومحددة
وأكد أن أي نوع من الأعمال والاستثمار يتم الحكم عليه من خلال سرعة دوران رأس المال والعائد من ورائه وسرعة دوران رأس المال هي ما تجعل هناك استمرارية وربحية مستمرة ولكن مع مد فترات السداد والتي وصلت الآن الى 20 سنة، أصبحنا نفتقد إلى سرعة دوران رأس المال وبالتالي قلة العائد ومع ظهور المجتمعات السكنية والكومباوند بدأت مدد السداد والتسليم تزيد إلى 3 أو 4 سنوات وبعد قيام الثورة 2011 تحول المطور إلى ممول مع زيادة مدد التسديد حتى 7 سنوات و3 سنوات للتسليم
وكشف الخبير العقاري عن حدوث خلل كبير في السوق العقاري منذ 2018 بسبب التغيرات الاقتصادية والمنافسة في السوق بين كبار وصغار المطورين وأصبح كل يتعامل على حسب ملاءته المالية
ولفت إلى أن السوق العقاري المصر أقوى سوق في المنطقة بدون منازع، ولكن رغم قوة السوق وتطوره، لم يحدث تطور معه من قبل المطورين بشكل جيد بمعنى أن السوق أنتج عدد كبير من المطورين بدون حصر وهو أمر غير صحي لأن حدث نتيجة عدم وجود منظم ومشرع لظبط السوق العقاري حيث أصبح كل من لديه مقدرة مالية يصبح مطور عقاري وكل من يستطيع أن يسدد 5% من قمية الأرض لتخصيصها ولديه بعض المخصصات المالية لبداية المشروع ولكن بدون دراسة جدوى أو خطة منظمة أصبح مطور وهو ما أحدث خلل بالسوق وعدم مصداقية
وأوضح محمد علوي الخبير الاقتصادي أن مصر أنفقت ما يقرب من 700 مليار جنيه على تطوير البنية التحتية وهو ما يراه مناسبا جدا مع حجم الزيادة السكانية والتطوير العمراني وقوة القطاع السياحي لأننا نريد بنية تستمر وتعيش مدة زمنية طويلة وتوقع مع 2030 أن تصل قيمة تطوير البنية التحتية إلى 2 تريليون جنيه، كما توقع زيادة مساهمة القطاع العقاري في السنوات القادمة في النتاج القومي والذي يمثل الآن يمثل 25% من الناتج القومي لمصر
وكشف عن تخوفه من حدوث أزمات اكبر في عام 2024 لأن السوق غير منظم وبه توجهات مختلفة ما بين مطورين صغار وكبار ومتوسطين ومطورين في مناطق وأماكن مختلفة وبالتالي فالكل يعمل في السوق حسب توجهات ومصلحته، وكل مطور يريد أن يضع شروطه في العقد وليس هناك شكل موحد ومنظم لهذه العقود وهنا تأتي أهمية المطالبة بعمل عقد موحد وان تتعاون الجهات المختلفة مثل هيئة المجتمعات العمرانية ووزارة العدل وغيرها في وضع بروتكول يضمن حقوق العميل والمطور والدولة وتضعه الحكومة
وأرجع محمد علوي سبب قيام بعض الشركات بوضع شروط في عقد البيع بعدم البيع إلا بعد مرو سنة أو منع التنازل من الأساس، إلى تخوف المطورين من قوة العرض في السوق، وأيضا بعد تعويم الجنيه أصبح أكبر منافس للمطور هو العميل نفسه الذي اشترى قبل التعويم ويمكن أن يبيع وحدته ويربح منها وبالتالي ما يؤثر على بيع الوحدات المطروحة جديدا
وحول إشكالية تسعير الوحدات أشار الخبير العقاري إلى أن التعسير لمنتج عقاري ب 120 مليون هو تسعير عادل لأن ذلك يخضع لمبدأ العرض والطلب والمطور من وجهة نظره أن منتجه يستحق هذا الرقم، والعميل يشتري مجتمع ومستوى حياة معينة والحل هنا أن تطرح الدولة أراضي أكثر بأسعار مخفضة وتبني مجتمعات عمرانية أكثر
وكشف علوي عن أحد أهم الآفات والمشاكل في السوق العقاري وهو ربط المطورين أنفسم بسعر الدولار ولا يراعون أن رغم زيادة أسعار الخامات ومواد البناء إلا ان دخل المواطن لم يزيد، والمطور يريد فقط أن يحقق الربحية العالية دون حدوث توزان ما بين الطلب وإرتفاع الأسعار وعدم تثبيت نسبة الربحية ، فالمطورين في مصر يريدون تحقيق نسبة ربحية تصل ألى 30% ببنما في دول العالم نسبة الربحية ما بين 5% في الصين وتصل إلى 12% في بريطانيا
وأكد أن بداية أزمة السوق العقاري في الفترة الاخيرة بدأت في عام 2019 حيث من قام بالبيع في هذا العام تضرر كثيرا بعد أزمة كورونا حيث قلت المبيعات ثم اتنعتش السوق قليلا ثم قلت المبيعات مرة أخرى نتيجة الأزمات الاقتصادية ويرى علوي حسب وجهة نظره أن أزمة أكورانيا وروسيا لم تؤثر على السوق العقاري، وأن تحرير سعر الصرف كان في مصلحة السوق العقاري وإنخفاض قيمة الجنيه من مصلحة السوق
وأوضح أن العقار الاستثمار الأمثل، ولكنه استثمار طويل الأجل، وكل وقت يكون له الاستثمار الأنجح الذي يتناسب مع طبيعة الوقت.وأكد أن العقار ملاذ آمن للاستثمار ومخزن آمن للقيمة، ولا يمكن للدولار أن يكون وسيلة استثمار، كما أن الاستثمار في الذهب يتطلب وجود خبرة لدى العميل المستثمر به
وفي إشارة الى مدينة العلمين الجدية والتطور الكبير بها أكد محمد علوي الخبير الاقتصادي أن العلمين يمكن ان تصبح مقصد سياحي بديل ومهم ولكن لا يمكن أن تكون بديل سكني بالمدينة لانها لا توفر اماكن عمل ووظائف تسمح بالاستقرار والانتقال للمعيشة بها