اقتصادات الشرق الأوسط تُظهر مستويات متزايدة من المرونة في مواجهة التحديات العالمية مثل ارتفاع معدلات التضخم وأسعار الفائدة
كشفت سَفِلز، شركة الاستشارات العقارية الرائدة عالمياً، في آخر تحديث لبرنامج إمباكتس، برنامج الأبحاث الرائد عالمياً، عن توقعاتها بانتعاش الأنشطة الاستثمارية في النصف الثاني من العام الجاري بالتزامن مع تحسن الآفاق الاقتصادية، واستقرارها انسجاماً مع متوسط المستويات في القطاع على المدى الطويل. وبلغت قيمة الاحتياطات النقدية المتوفرة للاستثمار العقاري 828 مليار دولار أمريكي في نهاية عام 2022، حيث سجلت انخفاضاً على أساس سنوي، ولكنها بقيت أعلى بنسبة 80% من معدلات فترة ما قبل أزمة كوفيد-19 في عام 2019.
وتعليقاً على هذا الموضوع، قال سوابنيل بيلاي، مدير قسم الأبحاث في الشرق الأوسط لدى شركة سَفِلز: “ساهم الارتفاع الملحوظ في أسعار النفط بتعزيز الإيرادات الحكومية لدى الاقتصادات الغنية بالنفط بمنطقة الشرق الأوسط، ما دفع هذه الحكومات لزيادة مستويات إنفاقها. ونتوقع استمرار الزيادة في نشاطات التطوير العقاري وإطلاق المشاريع الجديدة على مدار العام الجاري، ولا سيما في ضوء المرونة المتزايدة التي تظهرها الاقتصادات الإقليمية رغم الظروف غير المواتية عالمياً، مثل ارتفاع معدلات التضخم وأسعار الفائدة. وتتركز غالبية هذه المشاريع المرتقبة في المملكة العربية السعودية ودولة الإمارات، والتي تركز على تطوير بينتها التحتية. ونظراً لأن معظم هذه المشاريع يعتبر جديداً، يحظى المستثمرون بفرصة مثالية لإنشاء أصول عالمية ومستدامة وطويلة الأمد”.
أبرز النصائح من سَفِلز: أبرز القطاعات العالمية في عام 2023
تتوقع سَفِلز أن يركز المستثمرون على استراتيجيات كور والاستراتيجيات ذات القيمة المضافة (مثل تحديث المباني القديمة وإعادة توظيفها والتركيز على ردم فجوات العرض)، بهدف الحد من انخفاض قيمة رأس المال وتعزيز نمو الإيجارات في معظم القطاعات العقارية في العالم. وبالتالي، تتوقع سَفِلز ما يلي:
- ستحافظ المكاتب الفاخرة الواقعة في مناطق الأعمال المركزية بالأسواق الرئيسية (لندن وباريس وبرلين وطوكيو وسنغافورة وسيدني) ذات معدلات الإشغال المنخفضة، على جاذبيتها أمام الاستثمارات وفق استراتيجيات كور / كور بلس. ويبحث شاغلو العقارات عن مساحات مكتبية فعالة من حيث استهلاك الطاقة ومميزة من ناحية التصميم، في حين يستمر انخفاض المعروض من المكاتب الحاصلة على اعتماد المباني الخضراء. ويمكن أن تسجل المكاتب الفاخرة المخصصة للإيجار ارتفاعاً ملحوظاً في العديد من الأسواق الرئيسية، نتيجة الضغوط التضخمية ومحدودية توافر المكاتب من الدرجة الأولى.
- ستحافظ الأبنية الممتازة للخدمات اللوجستية في المراكز التجارية الرئيسية والدول المهمة التي تشهد ارتفاع معدلات انتشار التجارة الإلكترونية، على صدارتها ضمن استراتيجيات المستثمرين. وتسجل معدلات إشغال هذه الأبنية أدنى مستوياتها على الإطلاق في المملكة المتحدة وألمانيا وهولندا وفرنسا وإسبانيا والولايات المتحدة، كما من المتوقع أن تتراجع المشاريع التي يتم إنجازها دون الحصول على التزامات من العملاء. وعلى الرغم من انخفاض مستويات الطلب بين شاغلي هذه الأبنية إلى ما دون معدلات فترة كوفيد-19، يجب المحافظة على محدودية توافر هذه العقارات واستمرار الضغط على الإيجارات.
- تشكل المساكن الفاخرة متعددة الأسر إحدى فئات الأصول القليلة التي تتيح لمالكي العقارات إعادة تحديد قيمة الإيجارات بشكل دوري لتحقيق النمو، لا سيما وأن العقارات الجديدة في بعض الأسواق معفاة من ضوابط الإيجارات. وستساهم حالات النقص الهيكلية والمستويات المنخفضة نسبياً لمشاريع البناء السكنية في المدن الكبرى بالولايات المتحدة واليابان وألمانيا وأستراليا والمملكة المتحدة ودول شمال أوروبا وإسبانيا وفرنسا، في تعزيز عائدات الدخل على الرغم من تحول القدرة على تحمل التكاليف إلى قضية سياسية بصورة متزايدة.
- ستحافظ الاستراتيجيات ذات القيمة المضافة على صدارتها في عام 2023، بما في ذلك تحديث المباني المكتبية القديمة لتواكب معايير المباني الخضراء وإعادة تموضع الأصول ذات معدلات الشواغر المرتفعة لاستخدامات بديلة، مثل علوم الحياة والشقق السكنية والفنادق. وتبقى تكاليف البناء والتجديد المرتفعة تحدياً كبيراً أمام المستثمرين الراغبين بتحقيق الأرباح.
- يُرجح أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة وعمليات تصحيح الأسعار الناتجة عنه إلى اضطراب المبيعات، رغم أنها أقل إلى حدٍ ما من مستويات الأزمة المالية العالمية، حيث كانت مستويات الرافعة المالية أقل. وتتوقع سَفِلز أيضاً أن يستفيد المستثمرون الانتهازيون من الأصول ذات القيمة طويلة الأمد، من خلال الإدارة الفعالة للأصول وإعادة تموضعها في السوق، وبالأخص تحويل مساحات التجزئة والمكاتب في المواقع الثانوية في المدن الكبرى (الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وأستراليا) إلى شقق سكنية أو فنادق أو مراكز مختصة بعلوم الحياة أو الخدمات اللوجستية المتكاملة أو الاستخدامات المختلطة.
- تبقى التغيرات الهيكلية، بما في ذلك الابتكار التكنولوجي ومخاطر التغير المناخي والتغيرات الديموغرافية، قضايا ملحة بالنسبة لبعض أنواع الأصول البديلة. وتشمل أبرز نصائح سَفِلز كلاً من مراكز البيانات والمباني المختصة بعلوم الحياة في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة والهند والصين وأستراليا، وقطاعات المعيشة في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وأوروبا واليابان وأستراليا، والبنية التحتية لمصادر الطاقة المتجددة في جميع المناطق الجغرافية.
ومن جانبه، قال إري ميتسوسترجيو، مدير في قسم الأبحاث العالمية لدى سَفِلز: “تواصل معظم أسواق العمل جهودها لإنهاء حالة التشاؤم السائدة، ما يساهم في الحفاظ على قوة سوق العقارات المكتبية في قطاع التطوير العقاري بشكلٍ عام، ولا سيما بالنسبة للأصول التجارية الفاخرة في الأسواق العالمية الرئيسية. كما يثمر تباطؤ أنشطة البناء، نتيجة ارتفاع التكاليف واضطرابات سلسلة التوريد، عن إرساء حالة من التوازن بين العرض والطلب في مختلف شرائح الأسواق الفاخرة، وبالتالي المساهمة في دعم نشاط المستثمرين على المدى الطويل”.
