كشفت سَفِلز، شركة الاستشارات العقارية الرائدة عالمياً، في تقريرها ربع السنوي الأخير حول أسواق رأس المال عن التراجع الكبير الذي سجله قطاع الاستثمار في المكاتب في جميع أنحاء العالم خلال الربع الثالث من عام 2022، وأشارت أيضاً إلى وجود مبالغ ضخمة من رأس المال المتداولة والمقرر استثمارها في أفضل الأصول وغيرها من مجالات الخصم المتوفرة، بالتزامن مع انسحاب شركات شراء الديون وتوقف عملية اتخاذ القرارات لدى جهات أخرى.
وأفاد تقرير سَفِلز بارتفاع عوائد المساحات المكتبية الفاخرة في مدينة نيويورك بواقع 50 نقطة أساس لتصل إلى نسبة 5% (كل 100 نقطة أساس تساوي نقطة مئوية)، في حين سجلت أصول المكاتب الأساسية الفاخرة حالةً من الاستقرار في منطقة آسيا والمحيط الهادئ، على الرغم من التباين الكبير بين المناطق الذي تراوح بين 1.7% في هونج كونج و8% في مومباي. واستقرت العوائد في دبي عند 6.75% في الربع الثالث، بينما تنوعت في أوروبا بين 3 و3.5% في باريس وفرانكفورت ومدريد. ويشير التقرير إلى ارتفاع المعيار الأساسي للمساحات الفاخرة في مدينة لندن بواقع 25 نقطة أساس لتصل إلى نسبة 4.25%، ما يعكس تراجعاً بنحو 12% في قيمها منذ مطلع العام الجاري.
وسلطت سَفِلز الضوء على استقرار أسعار الأصول بالمقارنة مع عمليات الاقتراض، حيث شهد 50% من الأسواق المشمولة في التقرير ارتفاعاً في تكلفة الديون بما يتجاوز 200 نقطة أساس منذ الربع الأول من العام الجاري، كما تتوقع الشركة ارتفاع حدة الضغوطات على العوائد خلال الـ 12 شهراً القادمة في معظم المناطق.
وتعليقاً على الموضوع قال إدوارد برايس، المدير المساعد لأسواق رأس المال في الشرق الأوسط لدى سَفِلز: “تحقق دبي أداءً جيداً بفضل ارتفاع أسعار النفط في المنطقة، والتي تتجاوز مستوى التعادل المالي وتوفر الأرباح لمختلف الحكومات المحلية. وتحافظ سوق العمل على قوتها لتعزز من آفاق نمو قطاع الأجارات، مدفوعةً بقلة عقارات الفئة الأولى وتزايد الطلب عليها”.
ومن جانبه، قال أوليفر سالمون، محلل لأسواق رأس المال ومدير في قسم الأبحاث العالمية لدى سَفِلز: “نشهد اليوم اقتراب معدلات التضخم من ذروتها، ما سيؤدي طرداً إلى ارتفاع أسعار الفائدة في الأسواق، إلا أن منع حدوث حركة تصحيح أكبر في أسعار الأصول يتطلب تراجع أسعار الفائدة. ويُرجح أيضاً حدوث بعض العراقيل في هذا الإطار، ولكن مازال يوجد مبالغ ضخمة من رأس المال وجاهزة للاستفادة من الظروف الراهنة، ولا سيما عند توفر الحسومات أو الأصول الأساسية التي تتمتع بأسس قوية وتحافظ على استقرار أسعارها بسبب محدودية وجودها، حيث تستفيد الجهات المالكة لرأس المال من تداول العملات و/أو من مكانتها بوصفها أحد المشترين التنافسيين القلة في السوق”.
وأشار تقرير سَفِلز إلى أن هؤلاء المستثمرين الفعالين في السوق يعتمدون على نشاط حركة الإيجار وخاصةً في فئة المساحات المكتبية الفاخرة، حيث يؤكد استقرار الشواغر في أسواق أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا وآسيا والمحيط الهادئ خلال العام الجاري جميع التقييمات الحالية. وتُعد التوقعات الاقتصادية العالمية منافية للمعطيات الراهنة، لكن انخفاض مستويات العرض للمباني عالية الجودة في العديد من المناطق يساهم في استمرار تراجع الأسعار.
المنهجية
عمل خبراء سَفِلز المحليين على تقييم صافي العوائد الأولية لتمثّل العوائد التي تم تحقيقها، والذي يشمل تكاليف المعاملات والتكاليف غير المستردة الخاصة بمبنى افتراضي من الفئة الأولى في منطقة الأعمال المركزية بمساحة تتجاوز 50 ألف قدم مربع، والتي تسمح لمستأجر واحد بالحصول على إيجار طويل الأمد. ويمثل معدل القروض إلى قيمة العقارات وتكلفة الديون شروط الإقراض التنافسية المتوقعة في كل سوق، بينما توضح العوائد على النقد العوائد الأولية على الأسهم، حيث تقدم تقييماً مفترضاً لمعدل القروض إلى قيمة العقارات وتكاليف الدين المذكورة سابقاً. ويتم حساب علاوة المخاطر من خلال طرح عوائد السندات الحكومية لمدة 10 سنوات (كبديل لمعدل العائد الخالي من المخاطر) من صافي العوائد الأولية. وتستند البيانات إلى قيم نهاية الربع الثالث.
