رحب الدكتور جون سعد الخبير الضريبي بإقرار مجلس النواب لتعديلات قانون الضريبة العقارية والتي ستؤدي لاستقرار نسبي في الأسعار، مع تراجع وتيرة الارتفاعات غير المبررة التي شهدتها السنوات الماضية.
وتناول جون سعد عدة سيناريوهات مستقبلية محتملة للسوق العقاري في عام 2027 في مصر، بناءً على تعديلات قانون الضريبة العقارية 2026 وآخر التطورات الاقتصادية والهيكل التشريعي بما في ذلك رفع حد الإعفاء الضريبي وتوسيع الإعفاءات
واوضح جون سعد ان السيناريو الأول يتضمن النمو المعتدل والتحول السوقي وهو الأرجح، فالوضع العام
يشمل مواصلة السوق العقاري تعافيه بعد عدة سنوات من تباطؤ، مدعومًا بتحسن القدرة الشرائية الحقيقية للمشترين في فئة السكن الرئيسي بفضل الإعفاءات الضريبية الأوسع.
وتابع: تمكّن عدداً أكبر من الأسر من شراء وحدات سكنية، ما يؤدي إلى زيادة في الطلب الفعلي على العقار بدل الطلب المضاربي.
وعن النتائج المتوقعة لهذا السيناريو فتدور حول استقرار نسبي في الأسعار، مع تراجع وتيرة الارتفاعات غير المبررة التي شهدتها السنوات الماضية، بحيث يصبح السوق أكثر اتزانًا بين العرض والطلب.
كما سيعمل علي انتشار الصناديق الاستثمار العقاري كوسيلة بديلة لجذب السيولة وتشجيع الاستثمار المؤسسي في العقار؛ بحسب جون سعد
وتوقع أيضًا زيادة النشاط في المدن الجديدة ومشروعات الإسكان المتوسط بدلًا من المناطق الراقية فقط؛ وذلك بسبب ان الإعفاءات الضريبية تخفف العبء على فئة كبيرة من الوحدات السكنية، ما يحرّر المعروض من المخزون غير المُستخدم ويقلّل من التكلفة الكلية للملكية.
إجراءات الطعن الإلكترونية ونشر المعايير تزيد الثقة في النظام الضريبي وتشجّع التقيّد الطوعي.
وانتقل جون سعد للسيناريو الثاني والذي يتضمن تصحيح سعري مع بعض الضغوط، تحت ضغط تكاليف البناء العالية وارتفاع التضخم، قد يتباطأ ارتفاع الأسعار، بل وقد يشهد السوق تصحيحًا في بعض الفئات، خصوصًا في الوحدات الراقية أو الاستثمارية.
قد تظل الأسعار مرتفعة نسبيًا في بعض المواقع الرئيسة بسبب ضعف التمويل العقاري الرسمي وإن كان هناك بعض المبادرات الجديدة؛ وفقًا لجون سعد.
وعن النتائج المتوقعة فقد لخصها في تراجع الطلب الاستثماري المضاربي في الشقق الراقية، وتركّز أكبر على العقارات ذات الاستخدام الحقيقي؛ ودخول بعض المطورين الصغار في عروض وخفض الأسعار جزئيًا لتسريع البيع؛ واتساع الفجوة بين الطلب على السكن المتوسط والمنخفض مقارنة بالفئات الأعلى.
وتحدث جون سعد عن السيناريو الثالث والخاص بباطؤ مؤقت مع مخاطر سوقية؛ هذا السيناريو أقل احتمالاً، لكنه ممكن إذا تزامن تطبيق التعديلات مع ضعف في التمويل العقاري الرسمي؛ واستمرار ارتفاع أسعار الفائدة وضغط التضخم على دخول الأسر.
وتوقع نتائج محتملة لهذا السيناريو منها تباطؤ الحركة البيعية، خاصة في المناطق ذات الأسعار الأعلى؛ وزيادة الضغوط على المطورين الصغار قد تؤدي إلى تجميد بعض المشاريع أو إعادة جدولة التمويلات؛ اشتداد المنافسة على الفئات المتوسطة والمنخفضة، مع احتمال بطء واضح في النمو السنوي.
