أكد الدكتور محمد عبدالجواد، رئيس مجلس إدارة شركة فانتدج للتنمية العمرانية، أن السوق العقاري المصري يتجه نحو مرحلة أكثر نضجًا واستقرارًا، متوقعًا استمرار نمو الأسعار خلال العامين المقبلين ولكن بمعدلات أكثر توازنًا تتراوح بين 10% و15% سنويًا، مقارنة بمعدلات تجاوزت 25% و30% خلال بعض الفترات السابقة.

وقال عبدالجواد، في حوار خاص مع مجلة «أرقام»، إن المرحلة المقبلة ستشهد تحولًا تدريجيًا في آليات التسعير واتخاذ القرار داخل السوق، لتصبح أكثر ارتباطًا بالبيانات والقيمة الحقيقية للأصول وجودة المشروعات، بدلًا من الاعتماد على المضاربات أو التوقعات المستقبلية فقط.

تكلفة التطوير.. كلمة السر في تحديد الأسعار
وأوضح رئيس مجلس إدارة «فانتدج» أن تسعير المشروعات العقارية أصبح أكثر تعقيدًا في ظل المتغيرات الاقتصادية، مشيرًا إلى أن السعر النهائي لا يرتبط بتكلفة الأرض وحدها، وإنما يتأثر بمجموعة واسعة من العناصر تشمل مواد البناء والطاقة والنقل والعمالة والتشغيل والتمويل، إلى جانب ظروف السوق وحجم الطلب.

وأشار إلى أن الارتفاعات الكبيرة في أسعار الحديد والأسمنت ومدخلات البناء، بالتزامن مع زيادة تكاليف الطاقة والتمويل، انعكست بصورة مباشرة على تكلفة التطوير والأسعار النهائية للمشروعات.

الأسعار تعكس التكلفة.. لكن المخاطر المستقبلية حاضرة
وأضاف عبدالجواد أن الأسعار الحالية تعكس إلى حد كبير الارتفاعات الحقيقية في تكلفة التطوير، إلا أنها قد تتضمن في بعض الحالات هوامش تحوطية لمواجهة التغيرات المستقبلية.

وأوضح أن امتداد فترات السداد في بعض المشروعات إلى 10 و12 عامًا يفرض على المطورين وضع توقعات مستقبلية للتضخم وتغير أسعار المدخلات وتكلفة التمويل عند تحديد الأسعار، وهو ما يجعل التسعير عملية أكثر تعقيدًا من مجرد حساب التكلفة الحالية.

وأكد أن دخول السوق مرحلة أكثر استقرارًا وتباطؤ معدلات نمو أسعار إعادة البيع يفرضان على المطورين ربط الأسعار بصورة أكبر بالقيمة الحقيقية والطلب الفعلي.

«فقاعة عقارية»؟.. عبدالجواد يضع السوق في سياقه الاقتصادي
وحول تكرار الحديث عن وجود «فقاعة عقارية» في السوق المصري، يرى عبدالجواد أن هذا الطرح يركز أحيانًا على مؤشرات منفردة، مثل ارتفاع الأسعار أو أسعار الفائدة، دون النظر إلى الصورة الكاملة للقطاع.

وأشار إلى أن الأنشطة العقارية تمثل نحو 6.9% من الناتج المحلي الإجمالي خلال العام المالي 2024/2025، وترتفع المساهمة إلى نحو 16.8% عند احتساب قطاع التشييد والبناء.

وأكد أن الطلب العقاري في مصر يرتكز كذلك على عوامل هيكلية طويلة الأجل، وفي مقدمتها النمو السكاني والتوسع العمراني، بما يدعم وجود طلب حقيقي على العقار.

مؤشر رسمي للعقار.. «السوق يحتاج مرجعية موثوقة»
وشدد رئيس «فانتدج» على أهمية إطلاق مؤشر عقاري رسمي وموثوق يعكس حركة الأسعار والقيمة العادلة للعقارات في مختلف المناطق والأنشطة.

وأوضح أن ضخامة السوق المصري والتوسع المستمر في المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة يجعلان وجود بيانات موحدة وموثوقة ضرورة لرفع مستوى الشفافية، وتوفير مرجعية واضحة للمطورين والعملاء والمستثمرين.

وأضاف أن وجود مؤشر رسمي سيساعد على قياس حركة الأسعار بصورة أكثر موضوعية، ويحد من الاعتماد على التقديرات والانطباعات التي قد لا تعكس واقع السوق.

الذكاء الاصطناعي يدخل معادلة التسعير العقاري
ويرى عبدالجواد أن الذكاء الاصطناعي يمكن أن يصبح أحد أهم الأدوات المستخدمة في بناء منظومة حديثة لتسعير العقارات، من خلال تحليل كميات ضخمة من البيانات بشكل مستمر وسريع.

وأكد أن الاعتماد على التكنولوجيا والبيانات المحدثة يمكن أن يساعد في إنتاج مؤشرات أكثر دقة تعكس التغيرات الحقيقية في الأسعار والتكاليف بمختلف المناطق، بما يدعم كفاءة القرارات الاستثمارية.

منصة لأسعار البيع الفعلية.. خطوة ضرورية
ودعا عبدالجواد إلى إنشاء منصة أو قاعدة بيانات موحدة لأسعار البيع الفعلية، وليس الأسعار المعلنة فقط، مؤكدًا أن توافر هذه المعلومات سيعزز الشفافية ويمنح جميع أطراف السوق رؤية أكثر واقعية.

وأشار إلى أن هذه البيانات ستساعد في الحد من الشائعات والمضاربات السعرية، كما ستدعم قرارات العملاء والمستثمرين والمطورين.

ولفت إلى أن أهمية هذه الخطوة تتزايد في ظل حجم المعروض المتوقع خلال الفترة المقبلة، حيث تشير تقديرات السوق إلى تسليم نحو 42 ألف وحدة سكنية جديدة خلال 2026، إلى جانب مساحات جديدة في القطاعات التجارية والفندقية.

العميل يحتاج «المعلومة» قبل أن يحتاج إلى السعر
وأكد رئيس مجلس إدارة «فانتدج» أن العميل أو المستثمر يحتاج إلى صورة متكاملة قبل اتخاذ قرار الشراء، تشمل الأسعار والقيمة العادلة في المنطقة، والمواصفات الفنية للمشروع، ونسب التحميل، والجدول الزمني للتنفيذ، إلى جانب وضوح الإجراءات والتراخيص.
وشدد على أن الشفافية أصبحت عنصرًا أساسيًا في بناء الثقة بين المطور والعميل، مؤكدًا أن وضوح آليات التسعير ومراحل التنفيذ والالتزامات التعاقدية منذ البداية يقلل فرص الخلاف ويعزز استقرار العلاقة بين الطرفين.

العقارات التجارية والإدارية والفندقية أمام فرص نمو جديدة
وتوقع عبدالجواد أن تشهد الفترة المقبلة نموًا أكبر في قطاعات العقارات التجارية والإدارية والفندقية، بالتوازي مع توسع سوق الإيجارات نتيجة تغير أنماط الطلب والقدرة الشرائية.

كما رجح اتجاه الشركات العقارية إلى تقديم حلول تمويلية وتسهيلات سداد أكثر مرونة للحفاظ على قوة الطلب، بدلًا من خفض الأسعار الاسمية، في ظل استمرار ارتفاع تكلفة التطوير.

السوق أمام مرحلة «نضج» جديدة
واختتم الدكتور محمد عبدالجواد حديثه بالتأكيد على أن السوق العقاري المصري يتجه نحو مرحلة أكثر نضجًا واستقرارًا، ستصبح فيها البيانات والتكنولوجيا والشفافية عوامل رئيسية في تحديد الأسعار وصناعة القرار.

وأكد أن المرحلة المقبلة ستفرض على جميع أطراف السوق إعادة النظر في آليات التسعير، بما يحقق توازنًا أكبر بين تكلفة التطوير، والقيمة الحقيقية للأصول، وجودة المشروعات، والقدرة الشرائية للعملاء، بما يدعم استدامة ونمو القطاع العقاري المصري.