صرح الدكتور محمد مصطفى القاضي، عضو لجنة التشييد والبناء والتطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين أن التوقعات بشأن حدوث فقاعة عقارية في مصر غير دقيقة ولا تستند إلى معطيات اقتصادية واقعية. وأكد أن خفض أسعار الفائدة البنكية إلى النصف، كما يروج البعض، لن يسفر عن انخفاض مماثل في أسعار الوحدات السكنية، موضحًا أن هناك عدة عوامل تؤثر في أسعار العقارات، تتجاوز بكثير مسألة الفائدة البنكية.
وأوضح القاضي أن معظم المطورين العقاريين في مصر لا يعتمدون في تمويل مشاريعهم على القروض البنكية، بل يعتمدون بشكل أساسي على أقساط المشترين في تمويل عملية البناء. حيث يقوم المطورون بتحصيل هذه الأقساط على مراحل، ويتم استخدامها لتغطية تكاليف الإنشاء وسداد أقساط الأراضي حتى يتم تسليم الوحدات السكنية بعد فترة تتراوح بين ثلاث إلى أربع سنوات. لذا، فإن التأثير المتوقع لتخفيض الفائدة البنكية ينحصر فقط في الأقساط المستحقة بعد تسليم المشروع.
وأشار القاضي إلى أن تلك الأقساط المستحقة بعد التسليم تمثل في الغالب نسبة تتراوح بين 40% إلى 50% من قيمة الوحدة، وتُسدد على مدار أربع أو خمس سنوات. لذلك، فإن انخفاض الفائدة البنكية قد يؤدي إلى خفض محدود في أسعار الوحدات، يتراوح بين 5% إلى 10% فقط. وشدد على أن هذا التوقع مرتبط بشرط أساسي وهو استقرار معدلات التضخم وعدم حدوث متغيرات اقتصادية أو جغرافية كبرى.
كما استشهد القاضي بصفقة “رأس الحكمة”، التي أسهمت في ارتفاع أسعار الأراضي والوحدات في منطقة الساحل الشمالي الغربي، مما يؤكد أن عوامل أخرى بخلاف الفائدة البنكية تلعب دورًا محوريًا في تحديد الأسعار.
ورغم ذلك، نبه القاضي إلى أن هناك خللاً هيكليًا في سوق العقارات المصري، حيث أن أغلب الوحدات المعروضة لا تلبي الاحتياجات المادية لفئة الشباب. وأكد على ضرورة إعادة النظر في طبيعة المشاريع العقارية المطروحة، مع التركيز على توفير وحدات سكنية تلبي احتياجات الفئات ذات الدخول المتوسطة والشباب، لضمان استدامة السوق العقاري وجعله أكثر تنوعًا وشمولية.
