مع ارتفاع تكلفة شراء الوحدات العقارية، يبرز نموذج الاستثمار بحصص مشتركة كأداة لجذب شرائح جديدة إلى السوق.. لكن من يضمن حقوق المستثمرين، وأين تقف حدود الرقابة على الأموال؟
في ظل ارتفاع تكلفة شراء العقارات وتزايد التحديات التمويلية أمام المطورين والمشترين، يبرز الاستثمار التشاركي في العقارات باعتباره نموذجًا يتيح لعدة مستثمرين المشاركة في أصل عقاري واحد، والاستفادة من العوائد المحتملة وفقًا لحصصهم، بدلًا من تحمّل مستثمر واحد التكلفة الكاملة لشراء وحدة أو عقار.
ورغم ما يتيحه هذا النموذج من فرص لتوسيع قاعدة المستثمرين وتنويع الاستثمارات، فإنه يفتح في الوقت نفسه ملفًا رقابيًا مهمًا: هل يجري تقديم الاستثمار التشاركي من خلال هياكل قانونية واضحة وخاضعة للرقابة، أم يمكن استخدام بعض صوره لجمع أموال المواطنين تحت مسميات استثمارية جديدة، دون وضوح كافٍ بشأن طبيعة حقوقهم والضمانات المتاحة لحمايتها؟
هل يبحث المطورون عن قنوات تمويل بديلة؟
تدفع ارتفاعات أسعار العقارات وتزايد قيمة الوحدات السكنية والتجارية بعض أطراف السوق إلى البحث عن نماذج تمويل واستثمار أكثر مرونة، تتيح توزيع التكلفة على عدد أكبر من المشاركين.
ومن هذا المنطلق، قد يمثل الاستثمار التشاركي فرصة للمطور العقاري للوصول إلى قاعدة أوسع من المستثمرين، وتوفير مصادر تمويل إضافية، بينما يحصل المستثمر على فرصة للمشاركة في عوائد أصل عقاري دون الحاجة إلى شراء وحدة كاملة.
لكن السؤال الأساسي لا يتعلق بفكرة المشاركة ذاتها، وإنما بطبيعة النموذج المستخدم: هل يشتري المستثمر حصة قانونية محددة في عقار؟ أم يمتلك وثائق في صندوق استثمار عقاري؟ أم يقدم أموالًا لشركة مقابل وعد بعائد مستقبلي مرتبط بمشروع معين؟
هذه الفروق ليست شكلية؛ بل تحدد طبيعة العلاقة القانونية بين الأطراف، ومدى خضوع النشاط للرقابة، والحقوق التي يستطيع المستثمر المطالبة بها عند حدوث نزاع أو تعثر المشروع.
أين تقف الرقابة المالية من الاستثمار العقاري التشاركي؟
على خلاف الاعتقاد بأن الاستثمار العقاري التشاركي يقع بالضرورة خارج الإطار التنظيمي، سبق أن أصدرت الهيئة العامة للرقابة المالية في أغسطس 2025 القرار رقم 125 لسنة 2025، بشأن ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، بما يتيح الاستثمار من خلال جهات مرخصة وخاضعة لإشراف الهيئة.
ويعني ذلك أن تقييم أي نموذج جديد يجب أن يبدأ بتحديد هيكله القانوني الفعلي، وليس الاكتفاء بالاسم التجاري المستخدم في الترويج له.
فإذا كان الاستثمار يتم عبر وثائق صندوق استثمار عقاري ومنصة رقمية، فإن الإطار التنظيمي الخاص بهذا النشاط يصبح عنصرًا أساسيًا في التقييم. أما إذا كان المطور يعرض على الجمهور المشاركة المباشرة في ملكية عقار أو الحصول على حصة من إيراداته، فيجب فحص طبيعة التعاقد وآلية جمع الأموال والالتزامات القانونية المترتبة عليه، لتحديد القواعد والتراخيص المنطبقة على الحالة.
ومن هنا تبرز أهمية مطالبة الجهات المعنية بتوضيح الحدود الفاصلة بين المشاركة في الملكية، والاستثمار من خلال الصناديق، والتمويل العقاري، وأي ترتيبات أخرى قد تُطرح في السوق تحت مسمى الاستثمار التشاركي.
التمويل التشاركي ليس هو الاستثمار التشاركي
ويزداد الالتباس مع استخدام مصطلحات متقاربة لوصف أنشطة مختلفة. ففي 29 يوليو 2026، أعلنت الهيئة العامة للرقابة المالية السماح لشركات التمويل العقاري بالاشتراك في منح التمويل للعملاء الراغبين في شراء وحدات مرتفعة القيمة، مع التزام كل شركة بالضوابط المنظمة للنشاط.
لكن هذا الإجراء يتعلق باشتراك أكثر من شركة في تمويل المشتري، ولا يعني تلقائيًا السماح لأي مطور عقاري بجمع أموال الأفراد مقابل حصص استثمارية في مشروعه دون استيفاء المتطلبات القانونية والتنظيمية ذات الصلة.
والتمييز هنا ضروري حتى لا تتحول المصطلحات التسويقية إلى وسيلة لإحداث خلط لدى المواطنين بين منتج تمويلي منظم، واستثمار عقاري له طبيعة قانونية ومخاطر مختلفة.
أموال المواطنين بين فرص العائد ومخاطر الاستثمار
تكمن المخاطر المحتملة في أن ينجذب المستثمر إلى وعود بتحقيق عوائد دورية أو الاستفادة من ارتفاع أسعار العقارات، دون أن يمتلك تصورًا واضحًا عن طبيعة الحق الذي حصل عليه، أو كيفية استرداد أمواله، أو الجهة المسؤولة عن إدارة الاستثمار.
وتشمل الأسئلة التي ينبغي حسمها قبل ضخ الأموال: هل الحصة مثبتة قانونيًا؟ وكيف يجري تقييم العقار؟ ومن يتولى إدارته؟ وهل العائد المتوقع مضمون تعاقديًا أم مجرد تقدير تسويقي؟ وما الآلية المتاحة للتخارج أو بيع الحصة؟ وماذا يحدث إذا تأخر المشروع أو انخفضت قيمته أو تعثر المطور؟
كما تبرز أهمية الإفصاح عن التكاليف الإدارية وعمولات الإدارة والبيع، وتحديد مسؤولية كل طرف، والتحقق من ملكية العقار وسلامة موقفه القانوني والتراخيص اللازمة للمشروع.
ولا تقل أهمية هذه التفاصيل عن حجم العائد المعلن؛ لأن الاستثمار العقاري، مهما اختلفت آلياته، يظل معرضًا لمخاطر السوق والسيولة والتنفيذ، ولا ينبغي تقديمه للمواطنين باعتباره وسيلة مضمونة للربح.
المطلوب.. وضوح قانوني ورقابي قبل التوسع
إن التوسع في أدوات الاستثمار العقاري الحديثة يمكن أن يدعم الشمول الاستثماري ويتيح فرصًا لفئات لم تكن قادرة على شراء وحدات كاملة، لكنه يتطلب إطارًا واضحًا يحدد طبيعة المنتجات المسموح بطرحها، والجهات التي يحق لها جمع الأموال أو الترويج للاستثمارات، والتزامات الإفصاح، وحقوق المستثمرين في حالات التعثر أو التخارج.
ومن الضروري كذلك التحقق من مدى انطباق القواعد الرقابية القائمة على كل نموذج على حدة، وعدم افتراض أن تغيير اسم النشاط أو صيغة التعاقد يعفيه من المتطلبات القانونية التي قد تنطبق عليه.
ويبقى السؤال الأهم أمام الجهات الرقابية والمطورين العقاريين: كيف يمكن إتاحة الاستثمار التشاركي للمواطنين باعتباره فرصة استثمارية حقيقية، دون أن يتحول إلى قناة لجمع مدخراتهم في مشروعات لا تتضح لهم طبيعة ملكيتها أو مخاطرها أو الضمانات المتاحة لأموالهم؟
فالمعيار الحقيقي لنجاح هذا النموذج ليس قدرته على جذب أموال جديدة إلى السوق العقارية فحسب، وإنما قدرته على تحقيق التوازن بين تمويل المشروعات، وشفافية التعاملات، وحماية حقوق المستثمرين، وخضوع الأنشطة للقواعد القانونية والتنظيمية الواجبة التطبيق.
