يشهد السوق العقاري المصري مرحلة جديدة تتغير خلالها معايير المنافسة، في ظل ارتفاع تكاليف التطوير وتغير أولويات العملاء والمستثمرين، بالتزامن مع تزايد أهمية التشغيل وإدارة الأصول في الحفاظ على القيمة الاستثمارية للمشروعات.
وفي هذا الحوار، يتحدث المهندس أحمد عبدالعزيز، رئيس مجلس إدارة AZIZ Properties وMakyn، عن تطورات السوق وأبرز التحديات التي تواجه المطورين، ورؤيته لمعادلة السعر والقيمة، إلى جانب أهمية التشغيل في تعظيم العائد على الاستثمار، واستراتيجية الشركة في مشروعي Vers وAT9T، اللذين تصل استثماراتهما المستهدفة إلى 8.5 مليار جنيه، مع استهداف عائد استثماري يتجاوز 20%.
كيف تقرأ المشهد الحالي للسوق العقارية المصرية؟
السوق ما زالت تتمتع بطلب حقيقي على السكن والتجارة والخدمات والاستثمار، لكن قواعد المنافسة تغيرت. العميل أصبح أكثر وعيًا، ولم يعد يهتم بسعر المتر فقط، بل يسأل عن الموقع والمطور والتنفيذ والجودة والتشغيل والعائد المتوقع وإدارة المشروع بعد التسليم.
ما أبرز التحديات التي تواجه السوق؟
ارتفاع تكلفة الأرض والإنشاءات ومدخلات الإنتاج والتمويل، لكن التحدي الحقيقي هو كيفية إدارة هذه التكلفة. المطور الناجح هو القادر على إدارة المخاطر والتخطيط للتكاليف والتسعير والتدفقات النقدية، وليس مجرد تحميل الزيادات للعميل.
هل ارتفاع الأسعار أصبح عبئًا على العميل؟
يجب التفرقة بين السعر والقيمة. ارتفاع السعر نتيجة زيادة التكلفة مفهوم، لكن العميل يريد مقابلًا حقيقيًا لما يدفعه. لذلك يجب تقديم منتج قابل للاستخدام أو التشغيل، في موقع لديه مقومات نمو، مع خدمات وإدارة تحافظ على قيمة الأصل.
هل السوق تعاني من زيادة المعروض؟
الأدق هو السؤال عن المعروض المناسب. كثرة المشروعات لا تعني بالضرورة تشبع السوق، لأن كل منطقة لها احتياجات وقوة شرائية وحركة سكان وأنشطة ومنافسة مختلفة. لذلك نركز في AZIZ Properties على دراسة الموقع وطبيعة المستخدم قبل تصميم المنتج.
كيف انعكست خبرتكم التي تتجاوز 20 عامًا على فلسفة AZIZ Properties؟
خبرتنا في التطوير والاستشارات والمبيعات والتسويق والاستشارات الهندسية وإدارة الإنشاءات والعقارات وخدمات ما بعد التسليم رسخت لدينا قناعة بأن العقار منظومة متكاملة، وليس مجرد مبنى. لذلك نبدأ دراسة أي مشروع من المستخدم والموقع وطبيعة الأنشطة والتشغيل والإشغال والعائد المتوقع.
ما دور Makyn في هذه المنظومة؟
Makyn تستهدف تقديم مفهوم متكامل لإدارة الأصول العقارية، من خلال التشغيل والصيانة وإدارة الأنشطة وتجربة المستخدم، بما يعظم قيمة الأصل ويدير دورة حياة المشروع. دور المطور لا يجب أن ينتهي عند التسليم.
هل أصبح التشغيل جزءًا من قيمة العقار؟
بالتأكيد، خاصة في المشروعات التجارية. قيمة الوحدة ترتبط بقدرة المشروع على جذب العملاء وتحقيق الإشغال والحفاظ على المستأجرين وتوازن الأنشطة وكفاءة الإدارة. لذلك نعمل على إدخال مفهوم التشغيل منذ مرحلة التصميم.
ماذا يمثل Vers وAT9T في استراتيجية الشركة؟
المشروعان يعكسان توجهنا نحو منتجات قابلة للتشغيل والاستثمار. تبلغ مساحة Vers نحو 10 آلاف متر مربع ويضم 350 وحدة، بينما تبلغ مساحة AT9T نحو 4,800 متر مربع ويضم 300 وحدة، وتبدأ المساحات من حوالي 32 مترًا مربعًا.
ما طبيعة استخدامات المشروعين؟
نقدم استخدامات تجارية وإدارية وطبية، إلى جانب المطاعم والكافيهات والخدمات الطبية والحضانات والمدارس والمسجد والجراجات والأمن والخدمات الذكية، بهدف إنشاء مشروعات متكاملة وقابلة للتشغيل.
ولماذا وقع الاختيار على هذه المواقع؟
يقع Vers في منطقة شارع الجزيرة بالقرب من الجامعة الروسية وعلى اتصال بشارعي جمال عبدالناصر والجزيرة، بينما يقع AT9T في نطاق شارع التسعين بالقاهرة الجديدة. بالنسبة لنا، الموقع ليس مجرد عنوان، وإنما يجب أن يكون قادرًا على خلق حركة حقيقية ومستدامة للمشروع.
كم تبلغ استثمارات المشروعين ومعدلات المبيعات؟
تصل الاستثمارات المستهدفة إلى نحو 8.5 مليار جنيه، بواقع 4.5 مليار جنيه لـVers و4 مليارات جنيه لـAT9T. ومن المخطط إطلاق المشروعين خلال 2026 والتسليم في 2029، بينما بلغت المبيعات نحو 60% في كل مشروع.
ما العائد الاستثماري المستهدف؟
نستهدف عائدًا يتجاوز 20%، لكن العائد ليس مجرد رقم تسويقي، وإنما نتيجة للموقع وسعر الشراء والمساحة وطبيعة النشاط والتشغيل والإشغال وإدارة الأصل.
وماذا عن أنظمة السداد؟
نقدم أنظمة سداد تصل إلى 8 سنوات، بمقدم يبدأ من صفر%، مع عدم وجود وديعة صيانة، بما يوفر مرونة أكبر للمستثمر.
هل تغيرت طريقة تفكير المستثمر؟
بشكل كبير. المستثمر أصبح يسأل عن العائد وموعد التشغيل ومن سيدير المشروع ونسب الإشغال والمنافسة وقيمة الأصل مستقبلًا، وليس عن سعر المتر فقط. وهذا يدفع الشركات إلى مزيد من الاحتراف والشفافية.
ما دور التكنولوجيا في المشروعات؟
نتعامل مع Smart Community كأداة لتحسين التشغيل وتجربة المستخدم، وليس مجرد إضافة تسويقية، من خلال الخدمات الذكية وأنظمة الأمن والمراقبة والتحكم وإدارة المباني.
من أبرز شركائكم؟
نعتمد على منظومة من الشركاء، من بينهم Wealth+ وMakyn، وتتولى Modern Egypt دور المقاول العام والاستشاري التنفيذي، بينما يمثل Arch5 الاستشاري الهندسي، إلى جانب شركاء العلامات التجارية والتشغيل والخدمات.
هل هناك توجه للتوسع؟
التوسع ليس هدفًا في حد ذاته. الأهم هو المشروع الصحيح في الموقع الصحيح وبالمنتج المناسب، مع القدرة على تشغيله والحفاظ على قيمته.
كيف ترون مستقبل القاهرة الجديدة؟
القاهرة الجديدة ما زالت من أهم مراكز النمو العمراني والتجاري، لكنها أصبحت سوقًا أكثر نضجًا. لم يعد كافيًا أن يكون المشروع على محور رئيسي، بل يجب أن يقدم قيمة حقيقية من خلال التصميم والتشغيل وتنوع الأنشطة والخدمات.
كيف تتوقعون مستقبل القطاع العقاري؟
أنا متفائل بالسوق بصورة واقعية. المنافسة ستزداد، وسيحدث فرز بين المنتجات والشركات، مع انتقال السوق تدريجيًا من التركيز على البيع المسبق والتسويق إلى جودة المنتج والتنفيذ والتشغيل والعائد الحقيقي.
ما المطلوب لدعم القطاع
هناك حاجة لاستمرار استقرار بيئة الاستثمار وتسريع الإجراءات وزيادة وضوح القرارات المؤثرة على تكلفة التطوير، لأن القدرة على التنبؤ تساعد المطور على وضع خطط أطول وأكثر دقة.
وماذا عن تصدير العقار المصري؟
لدينا فرصة كبيرة، لكن تصدير العقار يتطلب منتجات تنافسية عالميًا من حيث التصميم والموقع والتشغيل والخدمات، إلى جانب تسهيل إجراءات الشراء والتحويل والتسجيل، ومصر لديها مقومات قوية في هذا المجال.
ما أهم خمسة عوامل لنجاح المشروع العقاري؟
الموقع، ثم المنتج ومدى ملاءمته للسوق، ثم التنفيذ والجودة والالتزام بالجدول الزمني، يليه التشغيل، وأخيرًا الإدارة المالية، لأن العقار استثمار طويل الأجل يحتاج إلى إدارة دقيقة.
ما رسالتك للمستثمر الراغب في شراء وحدة تجارية أو إدارية؟
لا تشترِ لمجرد توقع ارتفاع السعر. ادرس الموقع والمطور والتنفيذ والتشغيل والأنشطة والمنافسة وتكلفة التشغيل والعائد المتوقع. العقار الجيد ليس الأرخص أو الأغلى، وإنما الأصل القادر على الحفاظ على قيمته وتحقيق عائد مناسب.
